¿Conoces los diferentes tipos de arras que existen y su utilidad?

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Las arras son un contrato suscrito entre comprador y vendedor, cuyas especificaciones varían en función del tipo de acuerdo alcanzado.

Firmar un contrato de arras cuando se va a proceder a la compra o venta de un inmueble proporciona ciertas garantías, tanto a la parte compradora como a la vendedora. En él, se establecen gran parte de las condiciones que vendrán recogidas en el posterior contrato de compraventa. Es una forma de compromiso que sirve para asegurar, en cierto modo, el éxito final de la operación, por lo que constituye un documento de enorme utilidad en el ámbito inmobiliario.

Lo sabe bien María Duro, socia de Fenollera Abogados, que asegura que el principal motivo por el que se puede proceder a la firma de un contrato de arras radica en el interés del comprador. Acerca de esa motivación, explica que “lo más frecuente es que se necesite financiación para proceder a la compra de la vivienda, y ello conlleva una serie de trámites que se pueden demorar algo en el tiempo y que, de no existir esa reserva, podrían provocar que la propiedad aceptara la oferta de otro interesado en ese periodo”.

Pero ¿qué contrato de arras firmar en cada caso? Esencialmente, existen tres tipos de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales. En opinión de María Duro, son estas últimas, las penitenciales, las que más frecuentemente se firman en las operaciones de compraventa, “por la seguridad que reportan sobre todo a la parte compradora”.

Para entender mejor su funcionamiento, así como el de los distintos tipos de arras que existen, repasamos con la abogada algunas de sus particularidades:

Las arras penitenciales

En este supuesto, el contrato puede resolverse por una sola de las partes, lo que conllevaría “la pérdida de lo anticipado para el comprador y el doble del importe para el vendedor”.

Es decir, tanto el comprador como el propietario del inmueble pueden echarse atrás si han optado por formalizar este tipo de arras, pero el primero perdería la señal aportada y el segundo tendría que abonar el doble de esa cantidad por incumplir su compromiso.

¿Sería entonces conveniente reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato? El consejo de María Duro es el siguiente: “Habría que analizar el motivo concreto del incumplimiento, por si se tratase de un supuesto de fuerza mayor que implicase una excepción a la pérdida del dinero entregado o a la obligación de devolver por duplicado.”

Modelo de contrato de arras penitenciales

Las arras confirmatorias y las arras penales

A diferencia de las penitenciales, estos dos tipos de arras son vinculantes. Es decir, expresan un compromiso firme que no podrá rescindirse de manera unilateral. Así, en ambos casos la parte perjudicada “podrá exigir el cumplimiento del resto de obligaciones contractuales”.

Modelo de contrato de arras confirmatorias

En el caso concreto de las arras penales, además, la cantidad abonada por el comprador no se toma como un adelanto del precio, sino como indemnización en caso de incumplimiento. Su importe concreto “deberá reflejarse de forma adecuada en el contrato”.

Modelo de contrato de arras penales

Consejos útiles a la hora de firmar un contrato de arras

En relación precisamente con la adecuada redacción del contrato de arras y con su correcta interpretación, María Duro aconseja tomar ciertas precauciones. Así, antes de su firma recomienda “comprobar previamente la titularidad registral del inmueble y las posibles cargas que pesan sobre el mismo, habitualmente hipotecas o embargos”.

También es importante, en palabras de la abogada, asegurarse de que quien firma lo hace en su propio nombre y derecho como propietario. “En caso de actuar como apoderado de un tercero, es conveniente comprobar que es correcto dicho apoderamiento para la firma.”

En cualquier caso, por la propia relevancia del contrato de arras, no se debería descartar el hecho de poder contar con la asistencia legal profesional correspondiente. “Su redacción es clave de cara a establecer posibles indemnizaciones y determina en gran medida el contenido de la futura escritura de compraventa” asegura Duro.

Equipo MilContratos.com

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