Entra en vigor la nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

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La nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, desarrollada a través del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya es un hecho desde el 6 de marzo. Si bien algunos expertos la consideran como un elemento que provoca inseguridad jurídica, distorsiona el mercado, o que generará subidas de precios por una disminución de la oferta de viviendas de alquiler; desde el punto de vista social, las medidas de urgencia pretenden compensar la posición de debilidad del arrendatario respecto al arrendador, así como se considera como un requisito de extraordinaria necesidad para garantizar el derecho universal al disfrute de una vivienda digna. Asimismo, el boom de los alquileres de vivienda para uso turístico y por supuesto, la insostenible inflación del mercado y el difícil acceso a viviendas de alquiler por parte de algunas personas en condiciones sociales más vulnerables, han provocado que el Gobierno tome cartas en el asunto. Debe tenerse en cuenta que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos será de aplicación para contratos de alquiler que se suscriban a partir del 6 de marzo, sin perjuicio de que las partes de los contratos prexistentes puedan acogerse de mutuo acuerdo a este nuevo régimen jurídico.

De entre las principales novedades que incorpora el arriba mencionado Real Decreto-Ley, podemos destacar:

  • Arrendamientos excluidos: aquéllos cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o la renta inicial alcance casi los 5.000 € / mes; así como las viviendas de uso turístico, respecto a las cuales se remite a su normativa sectorial.
  • Plazo legal mínimo: se establece una prórroga anual de hasta un mínimo de 5 años para el arrendamiento que se pacte por un tiempo inferior a dicho periodo (de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica).
  • Prórroga del contrato: transcurridos los 5 años (o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica) del plazo legal mínimo del contrato de arrendamiento sin que ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación (o 2 meses si el arrendador fuese persona jurídica) su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
  • Potestad de recuperación de la vivienda por parte del arrendador: debe quedar recogida expresamente en el contrato, y solamente en el caso de que se destine el uso de la vivienda para sí, sus hijos o su cónyuge ante determinados cambios de la situación familiar.
  • Actualización de la renta: en defecto de pacto entre las partes, no se aplicará actualización de renta a los contratos. En caso de contemplarse, pero sin aclarar el sistema o índice de referencia, se tendrá en cuenta el Índice de Garantía de Competitividad, no pudiendo ser nunca la revisión más alta que el IPC a fecha de cada actualización.
  • Fianza: no sufre prácticamente modificaciones, más que cuando se trate de contratos inferiores a 5 años o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, y las partes pacten cualquier garantía adicional a la fianza en metálico, el valor de la misma no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.

Se espera que en los próximos meses podamos tener elementos de juicio suficientes para analizar los efectos reales de la reforma en el mercado de alquiler español y más concretamente, para estimar el impacto real de la nueva regulación en la compatibilidad total de intereses entre oferta y demanda, que en los últimos tiempos han provocado que el precio medio del alquiler haya aumentado de forma alarmante.

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Carles Saffouri (Director Jurídico de Milcontratos)

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