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Requisitos para impedir la enervación del desahucio

MilContratos Impedir enervación del desahucio

El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario y que el contrato se resuelva.

Hablamos sobre los requisitos para impedir la enervación del desahucio por falta de pago de la renta.

¿Qué significa la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas (como el pago de la luz, agua, IBI, comunidad propietarios, etc.), es la posibilidad que le permite la Ley al inquilino de continuar con el arrendamiento y evitar el lanzamiento de la finca.

Como todos sabéis, la principal obligación que tiene un arrendatario es pagar la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado en el contrato.

Si el inquilino no cumple con dicha obligación, el arrendador puede ejercitar un procedimiento judicial denominado juicio de desahucio para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de las cantidades debidas.

Ahora bien, aunque la Ley permite al arrendador recuperar la finca si el inquilino incumple su obligación de pago, también le concede al inquilino por una sola vez a lo largo de la vida del contrato la posibilidad de evitar el desahucio abonando las cantidades adeudadas.

De esta manera, podrá el arrendatario continuar con el alquiler, siempre y cuando el pago de las cantidades adeudadas se efectúe dentro del plazo que señala la Ley.

A esta posibilidad contemplada en la ley se le denomina enervación del desahucio.

Es importante no olvidar que esta posibilidad solo se permite una sola vez a lo largo de la vida de un arrendamiento, es decir, que si el inquilino ha enervado el desahucio anteriormente, no cabe su aplicación por segunda vez.

La enervación del desahucio se recoge en el artículo 22.4 de la LEC, que dice:

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Aunque esta es la regla general, existe una excepción en la que no se permite la enervación aunque se trate de la primera vez.

Esta imposibilidad de enervar, aunque sea la primera vez que se intenta a lo largo de la vida del arrendamiento, es la siguiente:

El último párrafo del citado art. 22.4 LEC dice que la enervación del desahucio no será posible, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Requisitos para impedir la enervación del desahucio

El Tribunal Supremo, ha señalado los requisitos para impedir la enervación del desahucio. Estos requisitos mínimos que ha de contener el requerimiento de pago para impedir que el inquilino ejercite el derecho de enervación del desahucio son los siguientes:

  1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
  2. El requerimiento ha de ser fehaciente, es decir, que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario (notarial, burofax con acuse de recibo, etc.)
  3. Ha de referirse a rentas o cantidades asimiladas impagadas.
  4. Debe transcurrir, al menos 30 días, desde la recepción del requerimiento hasta la interposición de la demanda.
  5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Según el Tribunal Supremo NO SE EXIGE que se comunique al arrendatario:

  1. Que el contrato va a ser resuelto.
  2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

En MilContratos.com ponemos a tu disposición este documento legal:

 Requerimiento de pago del arrendador para evitar el desahucio