¿Qué es una hipoteca y qué tipos existen?

  Tiempo de lectura:

Cada día oímos en radio y televisión un sinfín de noticias donde nos informan que la justicia europea ha dictado sentencia sobre las cláusulas suelo o que ha considerado nulo el índice Euribor…

Sin embargo, somos muchos los que echamos de menos un breve repaso sobre qué es una hipoteca y las características que distinguen cada una de ellas; entender qué es una hipoteca y qué tipos de hipoteca existen debe ayudarnos a tomar mejores decisiones sobre qué préstamo aceptar o a entender mejor en qué situación estamos.

Por el principio: ¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo es un contrato en virtud del cual una parte (el prestamista) entrega a la otra parte (deudor o prestatario) una cantidad de dinero (el capital del préstamo), prometiendo el deudor devolver el dinero –capital- mediante pagos periódicos (las cuotas), además de unos intereses.

Para que el préstamo sea considerado hipotecario, la parte deudora debe entregar, como garantía de cumplimiento de su promesa (es decir, como garantía del pago), un inmueble (una casa): es decir, si el deudor no cumple su promesa, el prestamista se quedará su inmueble.

¿Todos los préstamos hipotecarios son iguales?

No. Uno de los principales problemas de los préstamos hipotecarios es que han avanzado mucho y cada vez tienen unas características más complicadas de entender para el consumidor. Sin embargo, hay algunos conceptos básicos que todo consumidor debe comprender:

  • Tipo de interés: el interés puede ser fijo, variable o mixto:

Decimos que una hipoteca es de tipo de interés fijo cuando el tipo de interés (es decir, el porcentaje sobre el capital que pagamos como intereses) no se modifica a lo largo de la vida del préstamo.

Decimos que es de tipo variable si el tipo de interés va variando cada mes. Para ello, los prestamistas ponen una referencia, que permite calcular el tipo de interés (por ejemplo, cuando un banco ofrece el tipo de interés del 1% más Euribor: el tipo de interés de mi préstamo se modificará cada mes, en la medida en que se modifique el índice de referencia)

Decimos que el tipo de interés es mixto cuando el prestamista usa una fórmula que combina el interés fijo y el interés variable. Ello es habitual cuando el tipo de interés es bajo, ya que el banco ofrece mantener el tipo de interés bajo de forma continuada durante un tiempo (por ejemplo, cinco años) y luego el préstamo pasa a tipo de interés variable (Esperando así el prestamista recuperar un beneficio en el futuro)

  • Cláusulas especiales: carencia y suelo y techo:

Las hipotecas pueden incluir además cláusulas especiales, que a veces, por su redacción, pueden resultar de muy difícil comprensión (no a nivel general, sino en las particularidades de cada contrato).

Una habitual es la carencia: la carencia significa que, durante un plazo de tiempo, se pospone el pago del principal o de los intereses del préstamo. Debemos siempre comprender si se trata de una carencia de principal, de intereses o si simplemente se trata de pacto de suspender los pagos de intereses y capital.

Otra cláusula que ha generado mucha controversia en los últimos años es la cláusula techo y la cláusula suelo; esta cláusula tiene como idea primitiva reducir el riesgo para ambas partes en un contrato de préstamo. Entre iguales, la idea es la siguiente: el prestamista acepta que, si el tipo de interés sube mucho –por tratarse de un préstamo con tipo de interés variable-, renunciará a una parte de su beneficio, para no perjudicar al deudor (y así no se enriquece de forma injusta); y el deudor acepta que, si el tipo de interés baja mucho, seguirá pagando un mínimo, para no perjudicar al prestamista.

Este tipo de cláusulas, pero, usadas de forma injusta pueden llevar a que siempre se tenga que usar el suelo y nunca el techo (perjudicando por tanto siempre al deudor y nunca al prestamista). Este punto lo analizaremos en otro blog de forma detenida.

Así que, siempre antes de firmar un contrato de préstamo con garantía hipotecaria (es decir, una hipoteca), recomendamos:

  • Preguntar a un Notario o Abogado qué significa exactamente el contrato que vamos a firmar
  • Pedir a otros prestamistas (normalmente, otras entidades financieras) si pueden mejorar las condiciones que nos ha ofrecido el primer prestamista: ello nos ayudará a entender si las condiciones que nos han ofrecido son buenas o no. La competencia siempre nos puede ayudar a tomar una mejor decisión.

Equipo MilContratos.com

¿Qué hacer si me estafan a través de internet?

Cada día usamos más habitualmente internet para realizar nuestras compras. Pese a que generalmente todos sabemos que si alguien nos ofrece un coche de lujo por...

Voy a montar una start-up ¿Qué tengo que hacer?

Sin duda la crisis ha conllevado, entre otras muchas cosas, que muchas personas se estén lanzando a abrir sus propias empresas y negocios (los llamados emprendedores)...